Chi phí cải tạo nội thất chung cư phụ thuộc vào những gì?

S-Home Design chia sẻ: Hai căn hộ cùng diện tích, cùng tòa nhà nhưng chi phí cải tạo có thể chênh nhau gấp đôi. Lý do không nằm ở mét vuông, mà ở việc giữ hay thay từng hệ: tủ, sàn, trần, điện nước, và khối lượng phá dỡ. Bài viết này không đưa đơn giá - vì đơn giá rời rạc dễ khiến anh chị chốt nhầm. Thay vào đó là cách bóc tách từng đầu việc để nhìn rõ tiền sẽ đi đâu, và cách phát hiện những khoản phát sinh thường bị giấu trong báo giá gộp.

Công trình thực tế do S-Home Design thiết kế và thi công.

1. Cải tạo chung cư khác xây mới ở điểm nào về chi phí

Với căn hộ bàn giao thô hoặc nhà mới, đội thi công làm trên nền sạch: không có gì phải tháo dỡ, không có hiện trạng giấu bên trong tường. Cải tạo thì ngược lại - phần lớn chi phí phát sinh đến từ những thứ đã có sẵn trong nhà.

Ba yếu tố khiến chi phí cải tạo khó đoán hơn:

• Khối lượng phá dỡ và vận chuyển: đục tường, gỡ trần cũ, tháo tủ cũ, hạ thải xà bần xuống bằng thang máy theo giờ ban quản lý quy định - đây là khoản nhiều người quên tính.
• Hiện trạng ẩn: đường điện âm tường đi sai, sàn cũ phồng rộp, trần thấm từ căn trên. Chỉ lộ ra khi đã bóc lớp hoàn thiện cũ.
• Mức độ giữ lại: giữ được càng nhiều hệ cũ còn dùng tốt thì càng tiết kiệm. Đây là chỗ một đơn vị làm nghề tử tế sẽ tư vấn giữ, thay vì khuyên đập hết để bán thêm việc.

Vì vậy, trước khi quan tâm đơn giá, anh chị nên hiểu chi phí được cấu thành từ những đầu mục nào. Tham khảo thêm khung tham chiếu tại bài chi phí làm nội thất chung cư.

2. Sáu nhóm hạng mục quyết định chi phí cải tạo

Mọi phương án cải tạo, dù lớn hay nhỏ, đều gói gọn trong sáu nhóm việc dưới đây. Bóc tách rõ từng nhóm là cách duy nhất để biết tiền đi đâu.

1. Hệ tủ - giữ hay thay

Tủ bếp, tủ áo, tủ tivi chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nội thất chung cư. Câu hỏi đầu tiên luôn là: khung tủ cũ còn chắc không? Nếu khung ổn, nhiều khi chỉ cần thay cánh, thay tay nắm, sơn lại bề mặt là đủ. Nếu lõi đã mục ẩm thì phải thay mới hoàn toàn. Với khu ẩm như bếp, tủ chậu, nên dùng gỗ MDF lõi xanh chống ẩm hoặc MFC lõi xanh thay vì ván thường - đây là yếu tố bền lâu hơn là yếu tố giá.

2. Sàn

Giữ nguyên sàn gạch cũ là phương án rẻ nhất. Nếu muốn đổi, cần xét: lát đè sàn gỗ công nghiệp lên nền cũ (nhanh, ít phá dỡ) hay bóc hết để lát lại (tốn công phá dỡ và hạ thải). Hai cách chênh nhau đáng kể về khối lượng nhân công.

3. Trần

Trần thạch cao chỉ nên làm khi có nhu cầu thật: che dầm, đi đèn hắt, lắp điều hòa âm. Làm trần toàn bộ căn để cho đẹp mà không có công năng là khoản dễ cắt bớt.

4. Sơn

Diện tích sơn tính theo mét vuông tường và trần. Khoản này tương đối dễ dự toán, nhưng nhớ tính cả phần bả lại tường cũ bị bong tróc.

5. Điện - nước

Đây là phần ẩn rủi ro nhất. Đổi vị trí bếp, máy giặt, chậu rửa, thêm ổ cắm hay đèn đều kéo theo đi lại đường điện nước âm tường. Phải chốt sơ đồ công năng trước khi báo giá phần này, nếu không sẽ phát sinh liên tục.

6. Khối lượng phá dỡ và vệ sinh

Bao gồm tháo dỡ, gom thải, vận chuyển, vệ sinh cuối. Nhỏ về giá trị nhưng hay bị bỏ sót khỏi báo giá, rồi thành khoản "đội" lúc thanh toán.

Xem cách sáu nhóm này được sắp xếp trong một dự án hoàn chỉnh tại quy trình thiết kế thi công nội thất.

3. Cách bóc tách báo giá để tránh phát sinh ẩn

Phát sinh hiếm khi do đơn vị thi công "chặt chém". Phần lớn đến từ báo giá ban đầu thiếu hạng mục, hoặc gộp chung quá nhiều thứ vào một dòng. Cách phòng tránh nằm ở khâu bóc tách.

• Yêu cầu báo giá tách theo từng hạng mục, không nhận báo giá gộp một dòng "trọn gói cải tạo". Mỗi dòng phải ghi rõ: tên việc, khối lượng (mét dài tủ, mét vuông sàn, mét vuông trần), đơn vị tính, vật liệu cụ thể.
• Chốt sơ đồ công năng từng phòng trước khi chốt vật liệu. Đổi vị trí một thiết bị sau khi đã báo giá là nguyên nhân phát sinh phổ biến nhất.
• Hỏi rõ ranh giới giữ - thay. Báo giá phải ghi rõ phần nào giữ lại, phần nào làm mới, để không có chuyện "tưởng giữ mà phải thay".
• Yêu cầu khảo sát hiện trạng điện nước và chụp ảnh trước khi che trần, ốp tường. Đây là bằng chứng để xử lý khi lộ ra lỗi tiềm ẩn.
• Dự phòng 10-15% ngân sách cho hiện trạng ẩn. Căn càng cũ, tỷ lệ dự phòng nên càng cao.

Một báo giá bóc tách rõ ràng cũng giúp anh chị so sánh sòng phẳng giữa các đơn vị, thay vì chỉ nhìn con số cuối. Tham khảo cách S-Home Design lập báo giá tại trang báo giá thiết kế thi công nội thất.

4. Những khoản chi phí ẩn hay bị bỏ quên

Dưới đây là các khoản hay nằm ngoài báo giá ban đầu, nhưng chắc chắn phát sinh khi thi công cải tạo chung cư:

• Phí thi công theo quy định ban quản lý: đặt cọc hoàn trả, phí dùng thang máy chở vật liệu, giới hạn giờ thi công khiến tiến độ kéo dài.
• Hạ thải xà bần: chung cư không thể đổ thải tự do, phải gom và vận chuyển theo quy định - tốn cả nhân công lẫn phí vận chuyển.
• Che chắn, bảo vệ khi ở lại trong lúc sửa: nếu gia đình vẫn ở, cần phương án thi công cuốn chiếu và che bụi.
• Xử lý hiện trạng phát lộ: tường ẩm phải chống thấm lại, sàn phồng phải xử lý nền, dây điện cũ không đạt phải thay.
• Đồ rời và phụ kiện hoàn thiện: ray trượt, bản lề giảm chấn, phụ kiện tủ bếp - những thứ quyết định độ bền sử dụng nhưng dễ bị bỏ khỏi cột giá để báo giá nhìn rẻ hơn.

Khi đã liệt kê hết các khoản này từ đầu, con số cuối cùng sẽ sát thực tế và ít bất ngờ. Đó cũng là tinh thần làm việc của một đơn vị cải tạo nội thất minh bạch.

5. Khi nào cải tạo, khi nào nên làm lại từ đầu

Không phải lúc nào cải tạo cũng tiết kiệm hơn làm mới. Có những trường hợp giữ lại nhiều hệ cũ lại tốn hơn vì phải sửa chữa, vá víu nhiều lần.

Cải tạo từng phần phù hợp khi: kết cấu và hệ điện nước cơ bản còn tốt, chỉ cần làm mới bề mặt và thay vài hệ tủ; ngân sách giới hạn; gia đình muốn giữ một số đồ còn dùng được.

Nên cân nhắc làm lại trọn gói khi: căn hộ quá cũ, điện nước xuống cấp, công năng không còn hợp nhu cầu hiện tại; hoặc khi tổng chi phí sửa từng phần đã gần bằng làm mới. Lúc này, một thiết kế tổng thể ngay từ đầu sẽ tối ưu hơn. Anh chị có thể tham khảo cách tiếp cận trọn gói tại thiết kế nội thất chung cư.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm và 500+ công trình đã thực hiện, S-Home Design luôn tư vấn phương án phù hợp với hiện trạng và ngân sách thật của gia đình - chứ không mặc định khuyên đập đi làm lại. Mọi công trình đều có chế độ bảo hành + bảo trì 6 năm sau bàn giao.

Tổng kết nhanh

Chi phí cải tạo nội thất chung cư phụ thuộc vào việc giữ hay thay sáu nhóm hạng mục (tủ, sàn, trần, sơn, điện nước, khối lượng phá dỡ) và mức độ hiện trạng ẩn. Bài viết hướng dẫn cách bóc tách báo giá theo từng hạng mục, nhận diện khoản phát sinh ẩn và quyết định khi nào nên cải tạo từng phần hay làm lại trọn gói.

Câu hỏi thường gặp