Chi phí cải tạo nhà cũ phụ thuộc vào những gì?

S-Home Design chia sẻ: Cùng một câu hỏi "cải tạo nhà cũ hết bao nhiêu tiền", hai ngôi nhà cạnh nhau lại cho ra hai con số chênh nhau rất xa. Lý do nằm ở phần khách hàng không nhìn thấy khi đứng trong nhà: kết cấu còn tốt hay đã yếu, đường điện nước âm tường đã mục chưa, sàn mái có thấm không, và bao nhiêu khối lượng phải đập bỏ trước khi làm mới. Nhà cũ ở đây hiểu theo nghĩa rộng hơn cải tạo chung cư rất nhiều: nhà đất, nhà tập thể cũ, nhà phố nhiều tuổi, mỗi loại có bài toán riêng. Bài viết này giúp gia chủ hiểu các yếu tố quyết định ngân sách, biết cách tự dự trù và vì sao luôn cần một khoản dự phòng trước khi xuống tiền.

Chi phí cải tạo phụ thuộc hiện trạng từng ngôi nhà, không có một con số chung cho mọi công trình.

1. Vì sao chi phí cải tạo nhà cũ không có một con số chung

Nhà xây mới đi từ con số không, khối lượng minh bạch ngay từ bản vẽ. Nhà cũ thì ngược lại: phần lớn chi phí phát sinh từ những thứ ẩn dưới lớp hoàn thiện cũ mà mắt thường không thấy.

Một ngôi nhà tập thể 30 năm tuổi có thể chỉ cần làm lại nội thất, nhưng cũng có thể phải thay toàn bộ đường điện đã quá tải, đục lại sàn vệ sinh bị thấm xuống tầng dưới. Một căn nhà đất muốn thông phòng, mở rộng cửa thì phải đụng đến tường chịu lực, kéo theo chi phí gia cố mà nhà nguyên trạng không có.

Vì vậy, trước khi nói đến tiền, ngôi nhà cần được khảo sát hiện trạng thật kỹ. Bốn nhóm yếu tố dưới đây là thứ thực sự quyết định con số cuối cùng. Để hình dung toàn cảnh quá trình, gia chủ có thể tham khảo bài cải tạo nội thất nhà cũ trước khi đi sâu vào ngân sách.

2. Yếu tố 1: Mức độ xuống cấp của ngôi nhà

Đây là yếu tố quyết định lớn nhất. Cùng diện tích, nhà chỉ cũ về thẩm mỹ sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà đã xuống cấp về kỹ thuật.

• Xuống cấp nhẹ: tường bong sơn, sàn cũ, nội thất lỗi thời nhưng kết cấu, điện nước còn tốt. Phần lớn ngân sách dồn vào hoàn thiện và đồ nội thất mới.
• Xuống cấp trung bình: thấm dột cục bộ, một vài đường điện nước cần thay, vệ sinh và bếp cần làm lại. Chi phí cải tạo phần ngầm bắt đầu chiếm tỷ trọng đáng kể.
• Xuống cấp nặng: nhà nhiều tuổi, kết cấu có dấu hiệu yếu, hệ điện nước toàn bộ phải thay, chống thấm làm lại từ đầu. Lúc này phần thô và kỹ thuật có thể vượt cả phần nội thất.

Gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công đánh giá rõ nhà đang ở mức nào ngay từ buổi khảo sát, vì đây là cái mỏ neo cho toàn bộ ngân sách.

3. Yếu tố 2: Kết cấu giữ lại hay thay mới và khối lượng phá dỡ

Quyết định giữ hay thay kết cấu ảnh hưởng trực tiếp đến cả chi phí lẫn thời gian. Càng động chạm vào phần khung xương của ngôi nhà, ngân sách càng tăng.

• Giữ nguyên mặt bằng: chỉ thay lớp hoàn thiện và nội thất, không đụng tường ngăn. Phương án tiết kiệm nhất.
• Đập tường ngăn, thông phòng: cần xác định đâu là tường chịu lực, đâu là tường ngăn. Đụng vào tường chịu lực bắt buộc phải có giải pháp gia cố, dầm thép thay thế, chi phí và rủi ro đều cao.
• Cơi nới, nâng tầng, đổ lại sàn: đây là hạng mục kết cấu nặng, cần kiểm tra khả năng chịu tải của móng và khung hiện có.

Đi kèm là khối lượng phá dỡ và vận chuyển phế thải. Nhà phố trong ngõ nhỏ, nhà tập thể tầng cao không có thang máy thì riêng việc đưa xà bần ra ngoài đã là một khoản không nhỏ mà nhiều gia chủ hay bỏ quên khi tự nhẩm tính.

4. Yếu tố 3: Hệ điện nước và chống thấm của nhà cũ

Với nhà nhiều tuổi, đây là phần đáng đầu tư nhất và cũng là nơi dễ sinh phát sinh nhất. Đường điện cũ thường không đủ tải cho thiết bị hiện đại, dây đi âm tường lâu năm có nguy cơ chập cháy. Đường nước cũ dễ rò rỉ, ố vàng, áp lực yếu.

Chống thấm là điểm cốt tử với nhà cũ ở miền Bắc. Sàn vệ sinh, sân thượng, chân tường tiếp giáp đất nếu đã thấm thì phải xử lý triệt để trước khi hoàn thiện, nếu không vài tháng sau lớp sơn mới sẽ lại mốc, bong. Làm lại chống thấm và điện nước nghe có vẻ là phần thô ít hấp dẫn, nhưng bỏ qua nó là tự chuốc lấy chi phí sửa đi sửa lại về sau.

Lời khuyên thẳng thắn: với nhà trên 15 đến 20 năm tuổi, gia chủ nên xác định tâm lý thay mới toàn bộ điện nước thay vì chắp vá, vì chi phí đập ra làm lại từng phần nhiều khi còn tốn hơn làm đồng bộ một lần. Phần vật liệu lõi cũng cần chọn đúng: tủ bếp, tủ áo ở khu ẩm nên dùng gỗ MDF lõi xanh chống ẩm thay vì cốt gỗ thường để bền với khí hậu nồm ẩm.

5. Yếu tố 4: Phong cách, vật liệu và khối lượng nội thất đóng mới

Sau khi phần kỹ thuật đã chắc chắn, phần nhìn thấy được mới là nơi gia chủ chủ động điều chỉnh ngân sách dễ nhất. Cùng một căn nhà, chi phí có thể co giãn lớn tùy vào lựa chọn.

• Khối lượng nội thất đóng mới: càng nhiều tủ bếp, tủ áo, vách ngăn, kệ đóng theo mét dài thì chi phí càng tăng theo. Tận dụng lại đồ còn tốt giúp giảm đáng kể.
• Bề mặt vật liệu: các lựa chọn như Acrylic, Laminate, Melamine, Veneer khác nhau về độ bền, độ sáng bóng và chi phí. Gia chủ nên cân nhắc theo đặc tính từng loại bề mặt thay vì chỉ chọn theo giá.
• Mức độ hoàn thiện: trần thạch cao phẳng hay giật cấp, ốp đá hay sơn, đèn cơ bản hay hệ chiếu sáng nhiều lớp đều tạo ra khoảng chênh.

Đây cũng là nhóm hạng mục nên ưu tiên ngân sách cho những khu vực dùng nhiều và dễ xuống cấp như bếp và vệ sinh, thay vì dàn đều cho cả nhà.

6. Cách dự trù chi phí và vì sao luôn cần dự phòng 10 đến 15 phần trăm

Để dự trù sát thực tế, gia chủ nên tách ngân sách thành ba phần rõ ràng thay vì gộp một cục: phần kỹ thuật và phá dỡ (điện nước, chống thấm, đập bỏ, xử lý kết cấu), phần hoàn thiện thô (trần, tường, sàn, sơn), và phần nội thất đóng mới cùng đồ rời.

Riêng với nhà cũ, một khoản dự phòng từ 10 đến 15 phần trăm tổng ngân sách gần như là bắt buộc. Lý do rất thực tế: chỉ khi đập lớp hoàn thiện cũ ra mới biết hết tình trạng bên trong. Một mảng tường tưởng còn tốt khi bóc ra có thể đã mục chân, một sàn vệ sinh tưởng khô lại thấm sâu hơn dự đoán. Khoản dự phòng giúp gia chủ không bị động giữa chừng và không phải dừng công trình vì hết tiền.

Để con số sát hơn, gia chủ nên có khảo sát hiện trạng kỹ và một quy trình minh bạch. Hai liên kết hữu ích: quy trình thiết kế thi công nội thất để hình dung các bước, và cách lập báo giá trọn gói để biết một bảng dự toán đầy đủ gồm những đầu mục nào.

Nếu công trình của gia chủ là căn hộ thay vì nhà đất, bài toán sẽ khác đôi chút, có thể tham khảo riêng chi phí làm và cải tạo nội thất chung cư.

Tổng kết nhanh

Chi phí cải tạo nhà cũ phụ thuộc vào bốn nhóm yếu tố: mức độ xuống cấp, kết cấu giữ hay thay cùng khối lượng phá dỡ, hệ điện nước và chống thấm, phong cách cùng khối lượng nội thất đóng mới. Bài viết hướng dẫn gia chủ tách ngân sách ba phần và luôn để dự phòng 10 đến 15 phần trăm vì nhà cũ chỉ lộ hết tình trạng khi đập lớp hoàn thiện cũ ra.

Câu hỏi thường gặp